优秀企业的文化和机制-第27章

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教育为本。规划者探讨“城市在人的成长中的角色”问题，认为教育应在新城中起到积极的作用。教育氛围要在社区内随处可见，不能将教育仅限定在教室内，接受教育不应该是年轻人的专利。所以新城不但根据需要在组团、小区和城市一级配置了托幼、小学、初、高中和大学，而且特别强调了成人进行再教育的设施和课外教育设施。可以通过学校、医务室、福利办公室、礼堂、图书馆等开展家庭保健教育。为了提高图书馆的使用率，图书馆要交通便利，最好与礼堂在一起。初、高中最重要的社会意义在于它们也是在社区的一种设施。中学的教室等设施可以作为社区成年人进行再教育的工具，而且，体育馆也要修建得足够大，并安装尽可能多的各种健身器材，以供居民们在课余时间来使用。另外，小区还设置了专门的社区学院，其功能为：职业培训、家庭生活教育、业务教育、社区交流，以及各种各样的社区服务训练。所以，哥伦比亚城能够提供大量的学习机会、实践机会以及进行公益服务的机会。社区大学还可以充分利用社区资源，如图书馆等，并与社区工作人员和居民互动，促进社区内的文化交流及社区规划的综合发展。

多样的交通规划。美国是以汽车文化著称的“车轮上的国家”，在哥伦比亚城规划中十分重视人行、自行车和车行交通的协调，并十分重视增加对人行的考虑。为了便于居民步行或骑自行车在组团里面活动，组团占地直径不应超过半英里。为了儿童安全上学、放学，在组团里不应建有内部车道。小区中心的各种设施到每一个组团的距离也不超过半英里。组团中心以及小区中心距居民的住宅距离很近，并且修筑了高标准的自行车道，所有这些都是为了鼓励小区居民更多地使用自行车。因此，在组团中心和小区中心附近建设了足够大的自行车停车场。

在新城建设中，提倡依靠公共交通系统解决大区域的交通疏散问题。就像书中提到“我们如何保证孩子、老人、物业管理人员、女招待以及只有一辆汽车的家庭能够方便快捷地到达他们想去的地方？”不仅在哥伦比亚城总体规划中将小区中心、新城中心及社区服务设施结合公交整体设计，并且在初期规划时，开发商就请来了公共运输专业的人员共同讨论哥伦比亚公交系统的可实施方案，逐个落实了相关的细节问题，如公交路线、车队规模、行车时间、司机培训等问题。并且顺利地将公交系统的运营移交给了CA协会。虽然在后期的运营中，哥伦比亚城存在着公交体系承载能力略显不足的缺陷，但这种现象不是哥伦比亚新城特有的，美国所有的郊区开发项目中由于人口密度较低，因而没有足够的人口来支持各种公交体系。不过至少新城这样的大规模地产项目比起那些以无序混乱的方式进行的小项目要强，通过公交系统成功地解决了上班族的通勤问题，但对于非工作人员的日常出行交通，还是存在困难的。也许就像书中写到的“要维持公共汽车的运转，还必须要从CA协会、联邦政府获得大量的补贴才行”。郊区项目的公交配置在中国也是一个棘手的问题，但是依靠公交解决居民疏散问题应该是一个正确的方向，尤其对于人口众多的中国更应如此。

动态设计，预留用地。新城要经过20年的开发才能初具规模，在进行规划时既要使新城开发之初具备必要的功能，又最好能预见到20年后新城可能会发生的变化。并且“我们不是让人们去适应我们创建的社区。我们的最终目标是向居民提供一个更好的生活环境，充分发挥他们的潜力”。为实现这个目标，行之有效的办法就是要集约化利用土地，留出成片的可供将来发展的用地。

哥伦比亚城建设中在每一个社区的中心，均预留了一片未开发的土地，根据将来居民的喜好而进行开发。这样也可以向居民提供一个发挥各自兴趣的机会，增强“社区感”。

强烈的环境意识

环境涵括两个方面，自然环境和人文环境。

自然环境。哥伦比亚城的目标之一就是“保护并提高土地的质量”。IanMCHawg在他的著作《生态规划》里提出了“地理位置与周围环境分析”的观点，认为“土地开发计划起始于了解土地”。首先，规划者使用详细的境貌勘察图来确定需要保存的林区、灌木和单株。根据地面斜度划分为平地（0～10％），坡地（10～20％）和不适合建房的陡坡（＞20％），山坡地林区作为公用空间或开发成低密度的单个家庭住宅或用于开发乡间别墅群；而平地则开发成中高密度住宅区。并且根据阳光分析，将学校操场、公园用地、高尔夫球场等需要尽快排除雨、云、露水的设施安排在朝阳的坡地上。

为了减少成本，规划者利用了河流走向布设排污管道。河流贯穿了哥伦比亚城的公用空间，规划中沿河流设置了人工湖，河流成为划分小区的绿色分界线。在生物学家的帮助下，他们共挖掘了3个人工湖以吸引野生动物。风景名胜、林区和山坡环绕的山谷以及长在河边的、田野里的灌木等都被标明在地图上，以便统一规划。最终形成的新城拥有5000英亩的田野和湖泊，占总用地的30％。

人文环境。Rouse公司想尽各种方法来保存这个地区的历史，因为他们在书中这样强调，“哥伦比亚城的开发商通过建设住宅、街道、人行道、购物设施、社区会所、学校、教堂、人工湖等来满足居民的各种需求。但是有一种东西是开发商所不能提供的——那就是过去”。

在哥伦比亚城建设中，为延续历史的文脉使用的方法包括：使用哈佛县18世纪的地名，保留一些富有特色的乡村建筑，在现代化的街道体系中建设一些老式的乡村小路。他们研究了哈佛县｜Qī＋shū＋ωǎng｜、马里兰历史协会、巴尔的摩图书馆中的大量资料，也从诗歌、小说、传记等其他文学作品中摘录了大量名字，还有一部分名称是纪念那些为新城作出卓越贡献的人物。有关历史和对美好生活的梦想被注入到10个小区、30多个组团、近千条街道以及公园、湖泊、建筑物名字上；在第二OaklandMills小区的中心设计利用了该处原有的两个谷仓和两个草仓，作为中心不可分割的一部分，谷仓和草仓被修缮以供社区使用。这里的百货商店和小办公楼都设计成木制外墙，具有一种乡村色彩。

哥伦比亚城是一个难能可贵的“异类”，因为它的奠基者们努力在设计理念与成本、利润之间取得均衡。哥伦比亚城之所以不易模仿，是因为它获得一定利润的同时实现了让普通收入的居民拥有超级社区的目标。哥伦比亚城一方面克制了对利润无止境的追求而具有某种程度的理想色彩：它努力控制住宅密度，建设了大量的公建设施，保留了大面积的自然景观。另一方面，在实现“合理的利益最大化”的过程中，Rouse公司也有几个措施可圈可点：

产品多样化。由于哥伦比城是一座小城大小的大规模住宅开发，在前期的市场论证中，一位观察家就分析道，在哥伦比亚，如果只有一种类型的住宅出售，就好像是一个乡村百货店只出售鸡蛋一样。哥伦比亚销售产品多种多样，包括贸易、产业、零售、办公、娱乐建筑以及城市生活所需的各种设施和住宅。住宅档次十分丰富，满足了各种收入阶层的需要。哥伦比亚新城的目标是建设成为“一个能够随着人们需求的变化而不断变化的多功能完备的社区，在这里人们可以工作、休闲并享受生活——帮助人们去体验生活”。

注重公共建筑的开发。哈佛县非常缺乏公用设施，在原先规划中，哥伦比亚城仅有2％的商业用建筑和15％的公用空间和自然保护区。现在，哥伦比亚城的商业区面积超过了20％，公用空间也超过了该区域总面积的20％。虽然独立住宅的数量减少了，但上缴利税的潜力却增加了，并且随着Rouse公司在全国范围内名气越来越大，吸引了更多的人来投资新城的商业区。新城中心由Rouse公司始终控制产权，并适当调整了规划，增加了收益大的商用写字楼——他们要让中心区域的地皮价格成为整个哥伦比亚城中利润最高的区域。利用公共建筑获得更多利润的同时提升了新城整体的生活方便性和品质感。

共享环境，普遍升值。对于如何利用人工湖边空地的问题，销售人员与规划人员发生了争执，销售人员以专业直觉出发认为应该在湖边的空地建造尽可能多的独立住宅，这些湖畔住宅无疑会卖个好价钱。但这种方案会妨碍环湖步道的建设。规划人员确信，共享湖畔公园，使湖泊为全体社区居民共同拥有，会带动房价整体水平全面提高，带来的利润要比仅仅靠湖岸部分住宅卖个高价所带来的利润更多。后来的事实证明确实如此，这种推崇环境为社区共享的作法正与其后兴起的“新城市主义”运动不谋而合。

哥伦比亚城的崛起和兴盛，提醒人们应该更加关注如何才能长久经营一个充满生机的住区，相比起来，住区的建成只是一个起点。

随着中国城市化进程的加快，住宅建设不仅开发总量不断增长，单个住区的开发规模也不断扩大。如广东华南板块动辄上百公顷的楼盘不断涌现。住区的建设已经参与到了城市的营建中，住区的开发不仅仅要关注户型、设备、市政等技术问题，还应更多地从城市的、社会的、历史的角度去关注社区开发，去关注那些居住于此的人们的生活。住区不是一个个物质形态的躯壳，而是一天天不断丰富的生活载体。正如《创建一座新城》一书曾反复提及的，哥伦比亚项目的成功在于它“不仅仅是一个大片土地发展与规划项目的简单重复，该项目重要的驱动力是要通过构造一个超级的社区环境来创建一个更好的‘小社会’”。

白领2005：　优秀企业的文化和机制第39节　风险、收益与社会安全

《万科》周刊

笔龙

经济学家认为，不仅商业活动的终极目的是追求收益最大化，就连人生每时每刻的各种选择都包含着风险和收益的衡量盘算。印度电影史上第一部进入奥斯卡竞赛单元的电影《逐鹿人生》（LAGAAN，又译《印度往事》）为我们提供了很好的佐证。

片长220分钟的《逐鹿人生》是一部里程碑式的作品，据称也是印度电影史上耗资最昂贵的一部影片。《逐鹿人生》生动地再现了英国殖民统治下印度民众的一次高风险同时也是高利润的生死抉择：故事发生在1893年英国殖民统治下的一个偏僻的印度小乡村，沉重的赋税再加上连年的干旱使印度村民苦不堪言。他们本希望能通过土邦主向殖民统治者求情，免征这年的赋税，没想到世上从没有仁慈的统治者，殖民军首领罗斯不仅不减免他们的赋税，反而要老帐新帐一起算，向他们征双重的税。

印度村民面临家破人亡，但殖民统治者却在逍遥地打板球娱乐。

村民们涌向军营向正在和英军首领一起观看板球比赛的土邦主再次求情。殖民军首领罗斯自以为板球是贵族的比赛，但勇毅倔强的印度青年布凡对此不屑一顾，罗斯认为自己受到了冒犯，便提出要和村民们来一场比赛：如果村民们输了便要付两倍的税赋，如果村民们赢了便可全免一年的赋税。