我们房地产这些年-第47章
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馐晟希⒉荒芎雎允昵暗摹笆辍敝痰妫恰笆辍钡男钍剖倍危歉母锟抛罹咭庖宓墓勰钭涫逼凇７扛模涫狄炎吖�20年的路途，走得跌宕起伏，无论是开发商还是消费者，血汗味足足弥漫了近20轮春秋。
1999年，是房地产市场的最具转变性的一年，也是最令开发商心动的一年。房地产市场开始从集团消费彻底走向个人消费，而在这一转变中，开发商真正体会到了市场到底是怎么一回事。
北京的房地产市场在全国最有代表性。
自1994年国家进行宏观调控以后，北京房地产商的心跳一直都十分缓慢。因为市场没有什么可让人激动的，集团消费仍在，只要房子建的位置好，就不愁卖不出去。然而自1998年进行住房体制改革，取消福利性实物分房的措施出台后，市场着实乱了一通、火了一把，大家争着要赶“末班车”。然而“末班车”过后，市场又险些成为一潭死水。
新年伊始，中国人民银行开始了第七次降息，降息后贷款利率比1996年（1—3年期）减少了一半以上。随后又降低了住房贷款利率。建行北京分行在房地产展览会期间又将原来首付款的比例由原来的30％降到20％，北京地区的政策性贷款额度更是将标准放宽，首付款的比例降到了10％，而且可放宽到25年期，单笔贷款最高额度上限也由原来的30万元上浮到39万元。
在北京这个“机关城市”，过去由于集团购房，北京的房价一直居高不下，住房全国第一，而且越高越好卖。取消福利分房后，集团购房大为减少，开发商“房子不愁卖”的好日子一去而不复返。房价终于出现了打折，甚至低至七折，购房“门槛”大幅降低。同时，银行的七次降息，也对房价的回落起到了积极作用。1999年推向市场的楼盘大都是1996年以后报批立项的，而我国第一次开始大规模降息也就是从这时开始的。业内人士认为： 这对于主要靠银行贷款进行开发建设的开发商们来说是件好事，终于减轻了成本，得以轻装上阵。房价打折，“门槛”降低，也并非坏事。这样不仅会促使更多的人掏钱买房，还加速了开发商的资金周转，降低了开发风险。
也就是从第七次降息开始，利好消息不断从政府方面传出来： 房改政策陆续出台，住房补贴制度开始建立，允许已购公房和经济适用房上市。
但是，却不见房地产开发商们喜上眉梢。
1999年的北京简直就是一个大工地，无论走到哪都可以看见施工的围挡、塔吊以及外装半遮半掩的高楼。市场上卖老楼盘忙，推新楼盘更忙。有人计算过，北京1999年前三个季度平均3。3天就开盘一个新项目，而且价位一个比一个低。年初，北京劲松地区的“二华”——位于东三环边上的华腾园、华辉苑两个项目，以4000元/平方米左右的价格开盘，引发了房地产市场的价格战。在亚运村地区，“绿色家园”以4500元/平方米的起价，将“万科星园”的开盘起售价从6900元/平方米拉回到5200元/平方米。不断升级的价格战让开发商们心烦意乱。
北京房地产市场已由卖方市场进入买方市场，购房者买不买你的房子，不仅是由项目所在地理位置决定的（更何况同一地区有多个项目可供选择），而且取决于你的项目是否有足够的吸引力。除了比价格，还要比硬件设施、比服务。因此，开发商在项目的硬件设施上不遗余力，将“以人为本”体现得淋漓尽致，就连厨房里要装几个插座都想得比客户周到。在对客户的服务上更是无微不至，“华远”对购买“华远”旗下住房项目的客户推出了可以差价换房的服务措施；“朝阳园”将入住客户的孩子全部送入位于亚运村的“小牛津双语幼儿园”等等。
不难看出，再多令人激动的利好，再紧张的竞争似乎也只在开发商之间发生，而买房人只是手里拿着钱冷眼观潮。开发商因此忧心忡忡： 购房者的这种态度会持续到什么时候？
说起1999年的北京楼市，就不能不提房展会。房展会给消费者提供了一个选房平台。有人这样评述：“有了个人房贷与房展会以后，北京房地产市场才算真正火起来。”
于是，房子也变成了大白菜，凑在一起，拼命吆喝。而一不留神，各路房展会也开始遍地开花，大有“你方唱罢我登场”之势。人们就像赶集一样，携家带口逛房展会，拎着大大小小的纸袋而乐此不疲。谁说改变的只有观念？
北京房展会最早始于1993年的秋季。当年政府对房地产业采取严格的宏观调控措施，使北京房地产市场出现了历史性转折，进入调控盘整期。此时，由北京市房管局主办的第一届“官办”房展会正式登上舞台。
诞生于1994年的春季房展会开始由北京市建委主导。春秋两大房展会在当时形成两大阵营。当时的房展会还得到了政府高层的重视，时任北京市委书记的贾庆林和时任建设部部长的侯捷，都曾高调出席过1997年春季房展会的开幕式。
北京房展会真正市场化从1998年开始。住房体制的改革，促成了住宅商品化新时代的形成。银行的介入、购房货币补贴政策的推动、大批商品房的上市使北京楼市再次火爆起来。政府和市场的双重影响使北京商业房展市场迎来了高峰。
北京嘉华四季国际会展有限公司的董事、副总经理祖建军，从1995年接手第三届房展会到如今已经十多个年头。说起当年的房展会，祖建军如数家珍：“1998年以前，北京市场的主流项目是不参加展会的。当时开发商拿地开发项目，甚至在规划的时候，房子就已被各种单位团购了，因此当时参加展会的多是一些别墅项目或位置偏远的项目。1998年停止了福利分房，房子真正成了商品，个人住房贷款政策出台后，房展会才真正活跃起来，北京也才有了真正的房地产市场。”
1999年，春秋两季房展会开始整合，并在这一年推出了冬季房展会，2001年推出了夏季房展会。在北京首创集团及《北京青年报》的强烈支持下，在2001年4月举办的春季房展会上主办方打响了品牌建设的第一枪。到了2003年才有了北京四季房展的概念。“北京四季房展”凭借其专业的服务、雄厚的实力在房展市场中雄霸一方。此后成立的嘉华四季更是通过对市场的不断研究，房展理念不断更新，终于在2007年完成其在房展市场上的整合大业，成为目前北京房地产展览行业中唯一的专业房地产展示机构。
新世纪之初，房展会是卖方市场，展位根本不够用，开发商想参加展会需要很早预定或“走后门”。不过好景不长，市场的快速发展使房展市场形成了群雄割据的局面，各种名目的房展会此起彼伏、良莠不齐。仅2002年一年，北京就举办了24场大型房展会，平均每月两次。到了2004年，房展会越办越滥，影响力逐渐减弱，开发商和消费者越来越少。另一方面也是受宏观调控的影响，整个房地产市场不太景气，消费者购房趋于理性。房展经济一度走向发展的滑铁卢。
经历了十多年的发展，从早期消费者的漠然，到后来人山人海，再到今天的逐渐理性，北京四季房展会已被誉为北京房地产市场的“晴雨表”。如今，它不仅是房地产项目展示的平台，更是沟通项目开发商和购房者的重要渠道。只要仔细分析每次展会的参展项目数量、档次、成交量及访客量，就会知道北京房地产市场的变化情况。
在南方，改革开放的发源地深圳的房展经济也十分活跃，这年年末，一个未来的中国房地产会展第一品牌在这里横空出世。这就是“住交会”，全称为“中国（深圳）国际住宅与建筑科技展示交易会”。这是新中国成立以来首次以住宅产业为主题的大型展会。
这是一个叫郭建波的博士和另一个叫单大伟的小伙子捣鼓起来的。
深圳市人民政府和“两部一院”共同主办的首届高交会（即“中国国际高新技术成果交易会”）将在深圳举行，两人便冒出了搭“顺风车”的念头。
“我们能不能在高交会的大旗下也办个展览？”大伟主意特多。
“办房展会！”郭博士研究的就是房地产，他还是一家房地产咨询公司的董事长，自然对房地产感兴趣。
“怎么运作？”日后成腕的单大伟此时对房地产还一窍不通。
“首先要找个大名头，最好是建设部。有了他们的批文，后面一切就好办了。但非常难！”郭建波很内行。
但是，他们得到了国内新闻界两位房地产资深记者的建议和帮助。两位“名记”，一位是《中国房地产报》华南分社社长卜凡中，一位是《深圳特区报》房地产版主编王侯。
“住交会”这个亲切而大气的名字，就出自王侯的智慧。
“住交会”主流媒体联盟的发起，则出自卜凡中的点拨。
1999年7月底的一天，郭建波给卜凡中打电话：“我们准备搞一个房展会，想见见建设部住宅产业化办公室的聂梅生主任，能否帮助引见一下。”
只和郭博士有过一面之交的卜凡中虽感突兀，仍十分爽快：“你赶快来吧，过两天我们报社栗文忠社长正好要和聂主任见面商量事情。”
事情顺利得令人难以置信，他们不但见到了聂梅生，还拿到了住宅产业化促进中心的批文。见了这纸批文，科技部技术市场促进中心和中科院信息咨询中心也同意作为主办单位。
回到深圳，“住交会”组委会即宣告成立，郭建波任秘书长，单大伟为副秘书长。受各自报社指派，卜凡中、王侯也进驻组委会办公，担纲宣传策划。
1999年11月26日，首届“住交会”在深圳隆重开幕，一炮打响。
至今仍为人们津津乐道的首届“住交会”是如何包装出来的呢？
一是巧借“名头”。首届“住交会”的主办机构是建设部住宅产业化办公室（一年后改为建设部住宅产业化促进中心）、科技部技术市场促进中心、中科院信息咨询中心，均是国家部委的下属事业单位。为增加会议的权威性，在宣传过程中，组委会巧妙地进行“拔苗助长”，巧借“名头”，用“两部一院”的简称来代替三个主办单位。《深圳特区报》为“住交会”刊发的首篇新闻的标题是——“国家三部委将在我市联袂举办国际住宅与建筑科技展示交易会”。这样，就与高交会的主办单位“两部一院一府”自然链接和贯通了，把“住交会”的规格与档次拉了上来。后来很长一段时间，人们都以为“住交会”的主办单位是建设部。
二是巧借“媒体”。“住交会”要达到良好的宣传效果，必须要借助媒体造势煽火。在卜凡中、王侯两位新闻高手的精心运作下，主流媒体全情支持。倘若没有《中国房地产报》和《深圳特区报》的参与，绝不可能出现这个在中国房地产业史上光耀万丈的“住交会”。《中国房地产报》，是我国房地产业的唯一行业大报；《深圳特区报》，是中国报业广告的旗舰。在“住交会”开幕前的两个多月里，《中国房地产报》和《深圳特区报》几乎每期报纸都刊登有关“住交会”的消息和广告，把“住交会”的信息迅速传向全国，烘托出强大的影响力。《中国房地产报》深圳记者站临时搞了个“住交会”观摩团，仅在报上登了个信息，全国各地房地产开发商就来了600多
