我们房地产这些年-第17章
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以党的十二大为标志，住宅商品化成为我国城市住宅改革的发展方向。
从此，在对外开放、对内搞活经济的新形势下，中国房地产业进入一个新的发展阶段。
为了及时、有效地加强对房地产行业的政策指导和组织协调，发展地区、行业之间的横向联系，使之沿着正确的道路健康发展，1985年5月18日，中华人民共和国城乡建设环境保护部正式提出成立中国房地产业协会。
行业协会的发展已有上千年的历史。最早的行业协会起源于欧洲中世纪的基尔特（Guid），是由同行业的商人、组织起来的自治团体。1599年法国马赛商人组织起来了现代意义上的第一个商会。随着18世纪末工业革命的爆发，适应社会化大生产和专业化分工的发展需要，封建的手工业行会和同业公会纷纷解体，工业领域的行业协会开始建立起来。
行业协会的产生和发展，既是生产社会化和市场经济发展的要求，也是出于国家对经济活动干预的需要。从经济学的角度讲，行业协会的产生无疑具有其重要的制度意义，经济个体通过加入协会而获得这种制度安排带来的规模效应和外部经济。
经过近半年筹备，9月20日，中国房地产业协会成立大会在山东省烟台市召开。经过民主协商，选举产生了由67名理事组成的中国房地产业协会首届理事会。在23日首届一次理事会上，经过选举产生了协会正、副理事长和常务理事，城乡建设环境保护部副部长肖桐当选理事长。
中国房地产从此有了自己的行业组织。
1985年
● 1月，全国住房租金改革领导小组成立。
● 6月，《中华人民共和国土地管理法》颁布。我国土地管理工作纳入依法管理的轨道，但由于当时正是我国经济改革的初级阶段，土地管理带有浓厚的计划经济色彩。
● 6月，中国人民大学创办土地管理专业。
● 9月，中国房地产业协会成立。
● 12月，我国第一部记载当代建筑业（1949—1984）发展历程与建设成就的大型工具书《中国建筑业年鉴》出版。
第三章 不要浪费好时光
1986依法治地有偿转让
当我们谈到土地无论是哪一个种族
都会在自己的灵魂中
找到父亲和母亲的影子
——吉狄马加《感恩大地》
1986年，世界再次聚焦中国，聚焦邓小平。新年伊始，邓小平的头像第五次登上美国《时代周刊》的封面，这也是他第二次成为《时代周刊》年度风云人物。过去的几年里，在邓小平的领导下，中国波澜壮阔的改革大潮引起了世界的广泛关注。
“现在我们满脑子想的是改革，”1986年5月20日上午，82岁的邓小平对来访的澳大利亚总理罗伯特·霍克说。
股票、股份制、证券市场闯进了很多人的视野。尽管对于当时的中国资本市场来说，真正的活跃还要再等待若干年，但这些实验性的举措已经预示着中国经济将会迎来新的突破和飞跃。
其实还不仅仅是股票、股份制、证券市场，随着改革开放一步步推向深入，越来越多的曾被认为是资本主义特有的东西被人们重新认识，并且在我们的经济生活中扮演了越来越重要的角色。
这一年不论身处何处，祖国大地上的人民群众都可以感受到身边可喜的变化。
今天，我们必须重新认识土地。
古往今来，关于土地的话题很多，对土地深情抒怀的文人墨客也是不可计数。陶渊明的悠然回味，郭沫若的激情澎湃，毛泽东的挥斥方遒，艾青的深沉眷恋……如此这般都不仅深深镌刻在文学史册之中，更是深深镌刻在中国人的灵魂深处。
土地是民生之本，发展之基。中国人与土地更是一种近乎完美的和谐。中国5000年来一直是一个农业国，土地背负、承载着5000年的历史。古人称土地为“万物母”，历代中国人大多是面朝黄土，背朝青天，日出而作，日落而息。众多璀璨而辉煌的文明在土地依托下渐渐成长。
但是，人多地少是中国国情。我国土地总面积居世界第三位，而人均土地面积仅为0。777公顷，相当于世界人均水平的1/3；人均耕地面积为0。106公顷，为世界人均数的43％。在我国计划经济向市场经济转轨、土地市场逐步发育的过程中，随着社会经济的快速发展和科学技术的日益进步，不同类型土地的用地需求日益膨胀，乱占土地、滥用耕地的现象愈演愈烈，特别是在重点工程项目、公路建设、小城镇建设、开发区用地、工业园区用地等方面，未批先用、少批多用、非法占用以及其他名目的滥占滥用现象屡禁不止。仅1981—1985年，全国就净减少耕地3690万亩。这充分暴露了我国“城乡分制、多头管理”土地管理体制的严重不适。
正是在乱占耕地日益蔓延的严峻形势下，1986年2月21日，国务院召开第100次常务会议，决定成立国家土地管理局。3月21日，中共中央、国务院下发了《关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》，提出要抓紧制定《土地管理法》；决定撤销分设在其他政府部委的土地管理机构，抽调这些机构骨干力量组建国家土地管理局。之后，一纸调令发向国家计委、建设部、农业部……1986年6月25日，第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过颁布了《中华人民共和国土地管理法》。这是新中国成立后，我国颁布的第一部关于土地资源管理、全面调整土地关系的法律，它的颁布是我国土地管理工作的重大转折和管理体制的根本性改革，标志着我国土地管理工作开始纳入依法管理的轨道。
7月，中共吉林省委副书记王先进从长春赶赴北京，出任国家土地管理局第一任局长；8月，国家土地管理局正式挂牌。一个新的机构随着一部新的法律颁布诞生了。
1986年《土地管理法》的颁布，从根本上开创了我国土地管理工作的崭新局面，这主要在三个方面体现出来： 实现了全国城乡土地统一管理制度，土地管理法律法规体系的框架初步形成，土地利用开始走向有序轨道。各地在国家土地管理局成立以后，也相继在各级政府成立了土地管理局，有条件的地方，还在乡镇一级建立了土地管理所。没有条件的地方设立了乡镇土地管理员，基本形成全国土地统一管理格局。到国土资源部组建之前，全国拥有各级土地管理机构四万多个，从业人员达到22万人，基本形成了自上而下的统一的国家土地管理体系。依托这个系统，乱占滥用耕地的势头在一定程度上得到有效遏制。“六五”期间，国家土地管理局完成了历时12年的全国土地利用大调查和全国基本农田保护区划定。
在1991年5月24日李鹏总理主持召开的国务院第83次常务会议上，与会人员专门讨论了《土地管理法》颁布实施以来的贯彻落实情况和全国的土地管理形势。会议经过讨论决定，为深入宣传贯彻落实《土地管理法》，把“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策落到实处，每年的6月25日即《土地管理法》的颁布纪念日为全国“土地日”。
中国土地使用制度30年来的发展史，是一部探求、实践以市场化方式配置土地资源、市场化程度不断深化的历史，是一部解放思想、改革创新的历史。
追看中国土地市场的变革，犹如“子在川上曰： ‘逝者如斯夫’”。但对中国房地产而言，正是这30年的“土改”变革，让历史铭记了中国房地产的辉煌。
在20世纪80年代中期前的中国，土地是不能买卖和流动的。但随着改革开放的扩大和深入，新的问题摆到了决策者的面前。
尽管1979年颁布《中外合资企业经营法》已经提到了利用国有土地有偿使用筹措建设资金的想法。但是，为了吸引外资，当时许多地方仍在把土地作为引资的优惠条件，在合资时，常常仅是象征性地收点使用费，或者“先上车，后买票”，甚至仍是无偿提供给外商使用。即使是在深圳，土地出让采用的也是所谓“双轨”体制，即一部分按照规定有偿使用，另一部分无偿划拨。而且，无偿划拨占了绝大部分。
解读这段历史就必须从深圳开始。
30年来，深圳在土地使用制度改革上所作的一系列探索和创新，既是深圳特区波澜壮阔的改革开放历程的生动写照，也是中国土地制度改革的一个精彩缩影。
伴随着改革开放的那声“春雷”，深圳的历史翻开了新的一章。而在立市之初，用“一穷二白”来形容深圳毫不为过。深圳人有的就是那股“天生牛犊不怕虎，敢为天下先”的勇气和魄力。在那时，面对窘迫的“腰包”，“让土地上流出金子”是深圳人梦寐以求的事。
1979年3月17日，香港招商局与深圳市商定，在蛇口工业区租赁土地1000亩，每年每亩交地租4000港元，租赁期限15年，免所得税3年。
1979年12月31日，当时的深圳市城市建设委员会主任李新亭代表当时既是国有企业，同时又是作为市政府土地开发管理机构的“深圳市建设委员会房地产公司”，与香港妙丽集团代表刘天就签下了一份《建设与出售深圳华侨新村楼宇协议书》，这份以手写的协议书中约定，“根据我国有关引进外资的条例规定，以补偿贸易的方式，在深圳市竹园及东湖附近等地建设一处容纳五万人的华侨居住区”。深圳市以“补偿贸易”这个如今听起来相当“别扭”的方式（实际上就是深圳市出地，港方出资合作开发）向港方收取一定的利润分成。就是在这“半遮半掩”之中，人们看见的是深圳土地使用制度改革露出的第一缕“霞光”。
1980年8月，由广东省颁布的《广东省经济特区条例》第12条提出：“境外客商使用经济特区土地的要交纳土地使用费。”不过，这部条例既未规定收费标准，也未规定土地使用年限，更未涉及土地权属，一切都需经双方协商决定。
1980年12月5日，还是深圳市建设委员会房地产公司与香港就罗湖小区一块4000平方米的商住用地签下了第一份有关土地使用费征收的协议。双方约定，港方有偿（每平方米交纳土地使用费5000元港币）、有限期（协议使用限期30年）、熟地（市房地产开发公司负责三通一平）使用该块土地。这份协议几乎涵盖了今天在全国施行的土地使用合同所有的核心内容（有偿、有年期）。正是这份协议，不仅冲破了特区早期建设的资金约束，也开创了新中国土地资源由无偿使用转向有偿使用的先河。
1981年11月，经深圳市的努力，《深圳经济特区土地管理暂行规定》正式颁布。其中不仅明确了土地使用费的计费标准，而且规定“境内外用户”都须交纳土地使用费。按规定的标准征收土地使用费首次以法律规范的形式被予以确定。
深圳市政府开始悄然进行土地资本化探索，按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。这使得内资企业独立房地产开发成为可能。征收土地使用费后，确实为深圳筹集了一些建设资金，但这对于当时“百业待兴”的深圳仍然是“杯水车薪”。
关键问题是政府没钱。一份历史资料显示，1985年，政府要搞“七通一平”（土地前期开发）的费用很大，深圳市政府向银行举债6。5亿，每年要还利息5000万人民币左右。而土地使用
