天运-第859章
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冲，周家都没有办法阻挡的事情，就甭提其他人了。
其次，金帅利用经济手段早就开始了温水煮青蛙，四大国有银行不仅停止了对房地产商的贷款，而且还积极催收以前的贷款，他们提出的理由也很充足，如果房地产商们想继续贷款，必须要得到市贷款担保公司的担保，而市贷款担保公司又忠实的执行了金帅的命令，房地产商们想要担保那是绝对不可能的。
最重要的一点是市政府采用行政手段，命令地产商们在进行房地产开发的时候，要保证经适房的建设，必须占整个开发面积的百分之五十，现在国家还没有开始对房地产市场进行调控，在法律手段还没有形成之前，也只能采取这种办法。
双管齐下之后，房地产商们坐不住了，资金链越来越紧，眼看就要到了断裂的时候，没有了银行贷款的支持，不要说是拿地了，就是能把目前的项目完成也很不容易。
在这种情况下，房地产商们不敢再捂盘惜售，花都市房价上涨的势头得到了遏制，甚至还有些开发商开始降价销售房子了。
房地产商们的好日子已经过去了，他们面临的是重新洗牌的局面，一时间房地产商们叫苦连天，私下里串联准备组织起来向市政府请愿，要求市政府高抬贵手，不要把房地产市场打压得太狠了。
金帅听到这个情况也只是笑了笑，他正等着房地产商们上门呢。这倒不是说想把这些人怎么样，关键是想让这些人按照金帅所设想的那样去做。
当天的报纸被送了进来，花都晚报的一篇题为《房地产的冬天已经来了》的文章引起了金帅的注意。文章的中心意思是，房地产市场是国民经济的重要组成部分，房地产业的发展不仅为GDP的增长做出了巨大的贡献，更可以带动周边产业的发展，花都市的经济之所以发展得这么好，房地产的贡献是巨大的。
虽然文章中没有什么过激的言语，但意思却是要求市政府不要对房地产市场太残酷了，要允许他们自由竞争，采用适者生存的方式求得发展，文章中还建议市政府，要放开对房地产市场资金上的限制，不能采取一刀切。
自从市政府开始对房地产进行调控以来，像这一类的文章经常见诸报端，甚至还有些文章的措辞比较尖锐，金帅也在密切的关注着这一方面的动向，市政府对房地产采取了如此严厉的限制措施，总要让人家发几句牢骚吧。
张铭敲门走了进来：“市长，房地产协会的会长徐梦泽先生和副会长魏军山先生，以及几个大地产商要求见您。”
金帅翻了翻日程安排：“你先带他们去二号会议室，另外再请松林市长一起过来。”
听到市长答应见他们，徐梦泽和魏军山松了一口气。这一段时间他们两个人可是被这些地产商们给烦透了，天天有人追在他们屁股后面问怎么办，一开始两个人还会耐心的解释，到最后连他们也解释烦了，于是就选了几个代表，硬着头皮来到市政府。
徐梦泽和魏军山以为，对房地产实行调控是金市长提出来的，省委常委会都同意了的事情，其他人是很难改变过来的，此时只有让这些房地产商们见一见金市长，接受一下教训，才能让这部分人死了心。
几个人正在小声议论着，门口响起了一阵脚步声，金帅和陶松林联袂走了进来。
“呵呵，早就想和房地产业的朋友见见面了，今天大家能来，我很高兴。”
说话期间，门外又走进了几个扛着摄像机的记者，看到这里，徐梦泽等人全都明白了，金市长不仅很重视这件事情，还要把这次双方见面的情况公开出去。
握手寒暄之后，大家围绕着会议桌坐下了，金帅和陶松林代表市政府坐在了一边，徐梦泽和魏军山以及那几个开发商坐到了另一边，会场的形势泾渭分明。
“市政府关于整顿房地产的文件已经发下去了，据我们了解，一些开发商对市政府的做法很不满意，有些人甚至还说了一些很不应该说的话，给我们对房地产的整顿带来了一些负面的影响，今天大家来了，我们就利用这个机会好好谈一谈，大家畅所欲言，想到什么就讲什么。”
徐梦泽和魏军山相互看了看，他们已经听出来了，金市长的话里有敲打他们的意思，甚至还对一些人的做法提出了批评。
“金市长，这些年来，市委市政府一直把发展房地产业作为首要的任务，而房地产业的迅猛发展也为花都市的GDP做出了巨大贡献，现在突然提出对房地产市场进行整顿，业内的同事确实对此不理解，政策怎么能说变就变呢？”
金帅笑了笑：“你提出这个问题很好解答，社会在不断的发展，政策和方针就要不断的进行修改，否则就会落后于形势，限制社会的进步。以前市委市政府扶持房地产业的发展是正确的，而现在对房地产业进行整顿同样也是正确的。”
面对着房地产开发商们，金帅侃侃而谈，首先从经济理论上阐述了房地产泡沫破灭后带来的危害性，随后又用大量的数据，证明了花都市房地产的泡沫已经越来越大，眼看就到了破灭的时候，同时指出了对房地产市场进行整顿的必要性。
别看这些房地产商们赚钱是一把好手，但是讲起这些经济理论来，他们无论如何也是比不上金帅的，一个个的就像小学生似的听着金帅的讲课。
一个姓陶的开发商说道：“市长，虽然我们不懂得这些高深的经济理论，但我认为你讲的还是很有道理的，可是我们只是一些普通的商人，赚钱是我们的目的，现在市政府整顿房地产的措施如此严厉，让我们的企业已经生存不下去了，市政府总得给我们一条活路吧？”
看到陶松林递过来一张纸条，金帅看了看，笑着说道：“陶老板的精华地产公司，在我们花都市的地产业可以说是数一数二的大企业，据我所知，五年以前你的公司还只是一个小小的施工队，短短的时间就发展为拥有上百亿身价的大地产公司，赚钱的速度够了快的。”
陶老板没有想到，金帅会对他的情况了解得这么清楚，在不了解金帅的目的之前，他是不会乱讲话的，只能笑着点了点头，表示同意金帅的说法。
617暴利
金帅端起茶杯喝了一口，笑着说道：“看来陶老板也同意我这个说法，你的精华地产之所以能在五年之内赚到一百个亿，我认为最主要的一点就是暴利。”
听到金帅提起暴利两个字，所有的开发商都心中一动，他们知道金帅说的是实话，没有暴利又怎么可能在五年时间里积攒到一百个亿呢？
金帅的脸色变得有些严峻了：“我很清楚开发商的生财之道，比如秀山区名仕花园这个房产项目，总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3。4万平方米，商业面积3000多平方米。你们的第一个生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，仅这一部分至少价值1亿元。”
没等陶老板讲话，金帅又说道：“另外一个就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还拆迁居民的1万平方米土地使用面积及给他们兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的建设成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿的商业面积用地。”
陶老板目瞪口呆的看着金帅，眼前这个年轻的市长太令人可怕了，他怎么会对这些情况如此清楚呢？难道金市长原来也干过房地产？
惊讶的不仅是陶老板，还有其他在座的房地产商们，虽然大家都知道房地产业是个暴利行业，但是对他们怎么运作的，却很少有人知道。
“据我所掌握到的情况，你在这个项目上的先期投入只有五百万元，从这个过程就可以看得出来，你是怎么把五百万变成两个亿的，这不是暴利又是什么呢？确切的说，你们是钻了国家政策上的空子。”
稍微停顿了一下，给了大家一个思考的机会，金帅接着说道：“当然，这个责任也不应该由房地产商来承担，之所以形成这种情况，这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家，土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的，没有经济价值。但土地一旦盖了房子，就有了很大收益。房地产开发是一个系统工程，其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定，很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展，负责具体*作的是房地产商。集体土地要发展，也要通过房地产商。这些规定导致房地产商专业了起来，其他人即使是拥有土地但也不可以开发。”
金帅看了一眼陶老板，又说道：“制度给了房地产商特权，另一方面制度又衍生了私权。我们知道，所有的政策本身都有滞后性，但做出政策时的动机却是具体的部门或个人，这样专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如一些地方一会儿推出购房入户，一会儿又取消，政策变化背后无不有房地产商的身影。”
利用金帅喝茶的机会，陶老板终于找出了一个辩解的理由：“我们房地产业虽然回报率比较高一点，但是我们的投入也很高，风险也非常大。”
金帅放下了茶杯，一字一句的说道：“错了，开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，确切的说你们是在空手套白狼。”
什么叫做能力，金帅刚才讲的话就可以明确的表现出来，陶松林此刻对金帅佩服得五体投地，好多人都闹不明白的问题，被金帅看得清清楚楚，人家这个留美金融学博士的水平就是高啊。
“下面我们再来看看房地产商是怎么运作的吧，在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是盖房子不要钱的商业模式。具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既是现实又是合法的状态。在这方面还会得到银行方面的大力支持，因为银行也从中获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高，而且是先还利息后还本金的。”
金帅一针见血的指出了房地产商们在开发房地产时的猫腻，虽然大多数的人看不到这一点，但对于一个金融博士来讲，房地产商们玩的这些猫腻只能算是一个小伎俩。
“正是因为这些原因，所以楼房的价格居高不下，一方面是开发商在不断的建筑，另一方面确实老百姓因为房价的急剧上涨而买不起楼，正是因为这种暴利的形成，银行方面为了自己的利益，才把大笔的贷款向房地产市场进行倾斜，所以推动了房地产市场的泡沫越来越大，而实体企业却因为得不到足够的贷款，而大量的破产和倒闭，
