上市公司48大财务迷局-第4章
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加股。因为有这一概念，宜华地产之前曾一度受到游资的追捧。
可是天算不如人算，2008年4月28日，宜华地产发布2008年报，该公司2008年实现净利8 200万元，业绩达标，不追加对价。这样的业绩无疑令先期对追加对价满怀期待而进场的投资者感到愤怒，可谓群情激奋，认为宜华地产造假。3 402万股对价，按4月30日收盘元计算，市值亿元，而大股东只要在第4季度送给上市公司亿就能满足不追加，而且这个亿大股东可以享受48％（股权比例），实际只付出亿（×），你要是大股东你会怎么做，当然是花亿，而不送出价值亿的股票。
笔者浏览了宜华地产2008年报，发现该公司目前营业收入除了零星的其他业务外，均为房地产开发收入，下表是2008年第4季度相关期间的营业收入及营业成本：
2008年1～9月 2008年1～12月 2008年10～12月 2009年1～3月
营业收入（亿元）
营业成本（亿元）
毛利率（％） 35 33
宜华地产2008年前3季度只实现收入亿元，2009年第1季度实现收入不到亿元，但2008年第4季度实现收入高达亿元。如果放在其他行业，这种业绩显然是不正常的，但房地产行业房产销售与收入确认存在时间差，房地产收入确认时点一般是开发商交给业主钥匙时，故房地产收入确认时间有很大弹性，且波动幅度很大，故如果以此怀疑宜华地产第4季度房地产开发收入造假，则显然是不了解该行业会计特性。
根据年报披露信息，2008年宜华地产主要结转收入的楼盘有两个，一是宜悦雅轩，二是宜嘉名都，有投资者有网上发帖称：
2月26日到汕头澄海区“宜嘉名都”调研。“宜嘉名都”建筑面积为15万平方米，销售额大约5～6亿元，楼盘960户，商铺97间，据售房小姐介绍，现外围商铺及小高层基本售完。园中高层剩下200多套，大部分是200平方米以上，也就是基本销售2/3左右，因工程延期，交房时间由2008年底拖至定于2009年3月26日，现定房要4月28日交房。之后到工地现场参观，外围商铺及小高层已拆下脚手架。园中高层正紧张有序地施工，基本符合售房小姐的介绍。再来到汕头龙区“宜悦雅轩”楼盘，“宜悦雅轩”建筑面积为5万平方米，销售额大约亿元左右，基本已售完，剩下7套。 电子书 分享网站
宜华地产合并成本分配魔术（2）
如果这位投资者反映情况属实，则“宜嘉名都”在未竣工交付前提下确认收入显然有提前确认收入之嫌，但根据宜华地产2008年报披露，该楼盘已竣工交付，故符合收入确认条件，对此需要监管部门、审计师、媒体、投资者深入现场，与业主进行零距离的交流，以确定该楼盘实际交付时间。这一点很重要，但不是本书主题。
笔者在浏览宜华地产年报时，发现广东宜华2007年注入宜华地产时被认定为非同一控制下的企业合并，故使用购买法。购买法最大的特点是需要在购买日对被收购企业的资产进行价值重估，将其资产价值由账面价值调整为公允价值，以后核算成本时要以购买日公允价值为准。举个简单例子，对于“宜嘉名都”，房地产商投入成本是4亿元，但市值8亿元，如果采用权益联营法，则该公司房产出售后能实现利润4亿元，但如果是购买法，因为成本已经调至8亿元，如果房产最终卖出价格是8亿元，则实现利润是零；如果最终卖出价格是6亿元，则亏损2亿元。
广东宜华是宜华地产唯一的地产经营实体，广东宜华仍按账面价值核算损益，但宜华地产编制年报时必须把广东宜华的以账面价值为基础的损益调整为公允价值的损益。宜华地产购买广东宜华的购买日是2007年9月30日，此时正是房价最高峰，对“宜嘉名都”当时的估值绝对不会低于后来的市值，亦即按常理，在这种情况下，购买法下的广东宜华2007、2008年报只会亏损，不会盈利，那么宜华地产2007年亿元净利、2008年亿元净利又来自哪里？笔者又追溯浏览了宜华地产2007年报，发现宜华地产在购买日对广东宜华合并成本的分配可以用无耻来形容，笔者认为这是*裸的财务欺诈。
2007年报披露，广东宜华在购买日2008年9月30日净资产只有亿元，但评估作价亿元，评估值溢价倍，亦即宜华集团在将广东宜华注入宜华地产时获取了379％的超额收益。广东宜华净资产评估值亿元，扣除递延所得税负债亿元，公允价值调整后的广东宜华净资产是5亿元，但由于合并成本只有亿元，差额的亿元根据会计制度规定计入2007年损益，这导致2007年宜华地产实现净利亿元，扣除该笔非经常性损益之后，该公司2007年实现净利只有亿元，就是这亿元也很有文章。
由于宜华地产没有披露购买日广东宜华公允价值调整情况，但2007年报及2008年报分别披露了年报截止日的公允价值调整情况，我们会发现宜华地产将溢价的5亿元基本全部分配给外砂商住区地块，该地块账面价值2亿元，但公允价值近7亿元；而对其他1亿元的开发成本和开发产品，基本都没有溢价，账面价值等同于公允价值，亦即在2007年9月30日，宜华地产明明知道“宜嘉名都”市值在3亿元之上，可是基本仍然按账面价值亿元作为其市值（亿元），这种合并成本分配明显是压低开发产品及开发成本的价值，抬高待开发地块的价值。宜华地产为什么要这样做？因为宜华集团对2007～2009年宜华地产业绩是做了承诺，如果将开发成本或开发产品价值调上去，等于将成本调上去，则以后盈利压力非常大，购买法下的账面价值调整为公允价值的过程实际是将未实现的收益在购买日那天实现了，只是以股权转让方式而不是以资产出售方式实现。可以说，如果没有宜华集团及宜华地产人为压低广东宜华开发成本和产品，则宜华地产2008年必亏无疑。书 包 网 txt小说上传分享
宜华地产合并成本分配魔术（3）
现在我们要探讨的一个问题是，明知这样的成本分配会引起监管层、审计师、投资者的质疑，为什么宜华地产宁愿选择购买法也不选择权益联营法？这个道理很简单，如果宜华地产对广东宜华的合并采用权益联营法，则因为合并成本亿元高于账面价值亿元，宜华地产在2007年度不但不能增加亿元的合并收益，还要冲减资本公积亿元。亦即，如果采用权益联营法，则宜华地产的净资产相比购买法下会少了亿元左右，而宜华地产在购买法下2007年末净资产也只有亿元，如果少了亿元，则其每股净资产从每股元降为元。
购买法的最大缺陷就是要将资产的账面价值调整为公允价值，尤其是目标公司如果是地产公司，超额收购价格一般还不能放在商誉里，这时宜华地产只有铤而走险，对合并成本进行有目的的乱分配，因为待开发的地块变现收益还早，就将超额收购价格全部放在待开发的地块中，它这样做实际上还有一个后患，这块价值7亿元的地块目前市价如何？2008年要不要计提减值准备？只要这块地块减值准备超过250万元，宜华集团就要奉送价值亿元的对价。
宜华地产以这种财务欺诈手法，分别通过了两家有证券资格的审计师审计、评估师评估（四川君合审计、广东恒信德律评估），这背后还有深交所及广东证券局监管。笔者怀疑是不是自己无知无畏，还请智者指正！
附录2A 2007年报宜华地产对广东宜华地产项目的公允价值调整
（单位：元）
项目 调整前（2007年12月 调整后（2007年12月 公允价值调整
31日账面价值） 31日账面价值）
永华园商住楼 3 000 2 475 …524
宜馨花园一期 1 140 2 049 889 909
宜景轩商住楼 204 119 …84
宜馨花园二期 6 528 5 538 …990
宜居华庭 16 872 18 200 1 327
宜都帝景 25 883 26 097 213
开发产品小计 53 629 54 480 850
永合路项目 3 366 160 3 366 160 …
宜悦雅轩 45 075 46 628 1 552
宜嘉名都 56 387 60 516 4 129
外砂商住区地块 206 204 690 413 484 208
开发成本小计 311 033 800 924 489 890
递延所得税负债 … 122 669 122 669
附录2B 2008年报宜华地产对广东宜华地产项目的公允价值调整
（单位：元）
项目 2008年末调整前账面价值 2008年末调整后账面价值 调整金额
永华园商住楼 3 000 2 475 …524
宜馨花园一期 825 802 …23
宜景轩商住楼 277 193 …84
宜馨花园二期 3 560 2 208 …1 352
宜居华庭 2 991 3 375 383
宜都帝景 10 956 867 11 047
宜悦雅轩 18 297 18 573 276
宜嘉名都 188 304 190 221 1 917
开发产品小计 228 214 228 896 682
外砂商住区地块 206 204 690 413 484 208
开发成本小计 206 204 690 413 484 208 。 想看书来
宜华地产合并成本分配魔术（4）
投资性房地产 1 045 1 411 365
递延所得税负债 … 121 222 121 222
宜华地产造假升级
建设局揭穿虚增利润骗局
“直到2009年3月，宜嘉名都仍未通过竣工验收，达不到交房条件。”汕头市澄海建设局负责人向记者证实。2009年3月尚未通过验收的房子何以在2008年年底交房并且确认收入？建设局的说法再次揭穿了宜华地产虚增利润以偷逃追加送股的骗局。
与此同时，宜华地产还在紧锣密鼓地伪造2008年交房的手续，《每日经济新闻》记者日前再赴汕头调查发现，宜华地产目前正许以赔偿金利诱“宜嘉名都”的业主签订交房协议，但交房协议的日期却不是现在，而是2008年12月28日。将交房时间人为提前，伪造去年交房的手续，其目的昭然若揭，就是要将收入提前确认，以虚增去年业绩，从而达到逃避追加送股的目的。
澄海区建设局
2009年3月验收申请未获通过
5月21日，《每日经济新闻》报道了宜华地产提前将楼盘“宜嘉名都”确认收入、虚增2008年业绩，以达到逃避向二级市场的公众股股东追送约2亿元股改对价的新闻，引起了业界强烈反响。随后，广东证监局表示，已经关注到媒体对于宜华地产涉嫌财报造假事件的相关报道，并会依照法规对此事进行处理。
在此后的很长一段时间，宜华地产对于各界质疑都保持沉默。但是6月2日，宜华地产忽然通过某媒体表示，公司确认收入“有规可依，有据可查”，并不存在虚增利润的问题。
上市公司的回应并非正式的公告，而是以新闻稿的形式发布，与上市公司软弱回应相对应的是，《每日经济新闻》记者近日收到消息，“宜嘉名都”的业主抱怨，在经过了将近半年的拖延以后，宜华地产竟然要求业主在签订交房合同时将日期填为“2008年12月28日”，以此来作为2008年结转收入的依据。
如果真如这位业主所说，宜华地产财务造假一事就再次升级了。为了弄清事实真相，6月3日
